JENIS HAK
|
PENGERTIAN
|
KRITERIA TUJUAN PENGGUNAAN
|
LUAS
|
SUBYEK
|
OBYEK/ASAL TANAH HAK
|
CARA TERJADINYA
|
JANGKA WAKTU
|
PERALIHAN
|
|
|
HAK MILIK
|
|
Tidak ada batasan
|
Tidak ada batasan
|
|
Tanah negara
Tanah hak milik adat
Tanah hak barat karena konversi menurut UUPA
|
|
Tidak dibatasi
|
|
|
|
HAK GUNA USAHA (HGU)
|
Hak yg khusus utk mengusahakan tanah yg bukan milik sendiri.
Hak untuk mengusahakan tanah yg dikuasai langsung oleh negara, dalam
jangka waktu tertentu, guna perusahaan pertanian, perikanan, peternakan atau perkebunan
|
Untuk usaha-usaha: pertanian, perikanan, peternakan,
perkebunan
|
a. Utk
perseorangan
-Min. 5 ha
-Maks. 25 ha
b. Utk
badan hukum
-Min. 5 ha
-Maks. Ditetapkan oleh kepala BPN
c.
usaha yg memerlukan tanah yg luasnya kurang
dari 5 ha, cukup diberikan dgn hak milik atau hak pakai.
d.
dikecualikan dari ketentuan ttg luas batas
maksimum pemilikan tanah
|
WNI
BHI, termasuk perusahaan PMDN atau PMA atau perusahaan patungan
dengan asing
|
a. Tanah
negara (tanah tanpa hak)
b. Tanah
yg merupakan kawasan hutan, dgn terlebih dahulu dimintakan pelepasan
statusnya sbg kawasan hutan dari
Menhut.
c. Tanah
hak, dgn terlebih dahulu dilakukan pelepasan/penyerahan hak oleh pemegang hak
dgn pemberian ganti rugi & selanjutnya mengajukan permohonan pemberian
HGU kpd BPN.
d. Tanah
ulayat, dgn cara pemohon HGU hrs mengadakan perjanjian dgn masyarakat hukum
adat selaku pemegang hak ulayat (mengenai tata cara penyerahan, tujuan
penggunaan, jangka waktu, penelantaran, dll)
|
Terjadi dgn penetapan pemerintah
Pemohon mengajukan surat permohonan pemberian HGU kpd BPN
BPN menerbitkan SKPH
SKPH ini kemudian wajib didaftarkan ke kantor pertanahan kab/kota
setempat
kantor pertanahan kab/kota setempat
selanjutnya mencatat dalam buku tanah dan diterbitkan sertifikat sbg
tanda bukti haknya
|
a.
Pertama kali
Paling lama 35 thn
Diperpanjang maks. 25 thn
Diperbarui maks. 35 thn.
b.
Perpanjangan/pembaruan diajukan
selambat-lambatnya 2 thn sblm berakhirnya jangka waktu HGU tsb.
KHUSUS UTK kepentingan penanaman modal, perpanjangan dan pembaharuan dapat
diberikan sekaligus pada saat pertama kali pemberian hak oleh pemerintah
|
Dapat beralih & dialihkan melalui jual beli, tukar menukar,
penyertaan modal, hibah dan pewarisan.
Setiap peralihan harus dilakukan di hadapan Pejabat Pemerintah dan
setelah ada izin peralihan dari menteri negara agrarian/kepala BPN.
|
|
|
HAK GUNA BANGUNAN HGB)
|
Hak utk mendirikan dan mempunyai bangunan atas tanah yg bukan
miliknya sendiri.
utk mendirikan dan mempunyai bangunan utk tempat tinggal, usaha,
perkantoran, pertokoan idnustri dll.
|
Hanya untuk mendirikan dan mempunyai bangunan
Berbeda dgn HGU, maka HGB TIDAK mengenai tanah pertanian
|
|
WNI
BHI
|
Tanah negara
Tanah hak pengelolaan
Tanah hak milik
Ini berarti berbeda dgn HGU
|
a.
HGB atas Tanah negara
Diberikan dgn keputusan pemberian hak (Penetapan
oleh pemerintah) oleh menteri/pejabat yg ditunjuk
b.
HGB atas tanah hak pengelolaan
Diberikan dgn keputusan pemberian hak (Penetapan
oleh pemerintah) oleh menteri/pejabat yg ditunjuk Berdasarkan usul pemegang
hak pengelolaan yg kemudian didaftarkan di kantor pertanahan.
c.
HGB atas tanah hak milik diberikan berdasarkan
perjanjian otentik antara pemegang hak milik dgn pihak yg memperoleh HGB.
|
a.
HGB atas Tanah negara
30 thn, 20 thn dan 30 thn
b. HGB
atas Tanah hak pengelolaan30 thn, 20 thn dan 30 thn
c.
Tanah hak milik, 30 thn, tdk ada perpanjangan
jangka waktu. Namun dapat diperbarui atas izin pemegang hak milik atau atas
dasar kesepakatan pemilik tanah dgn pemegang HGB utk pemberian HGB BARU dgn
akta yg dibuat oleh PPAT dan wajib didaftar.
KHUSUS UTK kepentingan penanaman modal, perpanjangan dan pembaharuan
dapat diberikan sekaligus pada saat pertama kali pemberian hak oleh
pemerintah
|
Dapat beralih & dialihkan melalui jual beli, tukar menukar,
penyertaan modal, hibah dan pewarisan yg dibuktikan dengan Akta PPAT, Berita
Acara Lelang yg dibuat oleh pejabat kantor lelang.
peralihan HGB dengan cara pewarisan harus dibuktikan degn surat
wasiat/surat keterangan sbg ahli waris & surat keterangan kematian
pemegang HGb, serta bukti identitas para ahli waris.
Peralihan HGB atas tanah hak pengelolaan harud dgn persetujuan
tertulis dari pemegang hak pengelolaan.
Peralihan HGB atas tanah hak milik harus dgn persetujuan tertulis
dari pemilik tanah ybs.
|
|
|
HAK PAKAI
|
Hak utk menggunakan dan atau memungut hasil dari tanah yg dikuasai
langsung oleh negara atau tanah hak milik orang lain, yg member wewenang dan
kewajiban yg ditentukan dalam dlm keputusan pemberiannya oleh pejabat yg
berwenang memberikannya atau dlm perjanjian dgn pemilik tanahnya, yg bukan
perjanjian sewa-menyewa atau perjanjian pengolahan tanah
|
utk menggunakan dan atau memungut hasil dari tanah
Kata “menggunakan” menunjuk kpd pengertian HP digunakan utk kepentingan
mendirikan bangunan
Sedangkan kata ‘memungut hasil” menunjuk pd pengertian bahwa HP
digunakan utk kepentingan selain mendirikan bangunan, seperti pertanian,
perikanan, peternakan, perkebunan
|
|
1.
WNI
2.
BHI
3.
Orang asing yg berkedudukan di Indonesia
4.
BH Asing yg mempunyai perwakilan di Indonesia
5.
Perwakilan negara asing dan perwakilan badan
internasional
6.
Badan-badan keagamaan dan social
7.
Departemen, lembaga pemerintah non-departemen,
dan pemda
|
a.
HP atas tanah negara
b.
HP atas tanah hak pengelolaan
c.
HP atas tanah hak milik
|
1.
HP atas tanah negara
Terjadi berdasarkan SKPH oleh BPN
2.
HP atas tanah hak pengelolaan
Terjadi berdasarkan SKPH oleh BPN berdasarkan usul dari pemegang hak
pengelolaan.
3.
HP atas tanah hak milik
Terjadi berdasarkan pemberian tanah oleh pemilik tanah dgn akta PPAT
|
a.
HP atas tanah negara
25 thn, 20 thn & 25 thn
Khusus HP yg dipunyai oleh Departemen, lembaga pemerintah
non-departemen, dan pemda, badan-badan keagamaan dan social, perwakilan
negara asing dan perwakilan badan internasional diberikan utk jangka waktu yg
tdk ditentukan selama tanahnya utkdipergunakan utk keperluan tertentu.
Di sini berlaku konsep hukum publik dari HP, yaitu HP yg dipunyai
oleh BH publik.
Di sini BH Publik hanya memiliki right to use bukan right of disposal
(mengalihkan)
b.
HP atas tanah hak pengelolaan
25, 20 & 25 thn
c.
HP atas tanah hak milik
25 thn & tdk dpt diperpanjang jangka waktu. Namun dapat
diperbarui atas dasar kesepakatan para pemilik tanah dgn pemegang HP utk
pemberian HP BARU dgn akta yg dibuat oleh PPAT dan wajib didaftar.
|
Dapat beralih/diwariskan atau dialihkan kpd pihak lain dgn izin dari:
Pejabat yg berwenang (jika berasal dari tanah negara), dari pemegang
hak pengelolaan (jika tanah hak pengelolaaan) dan dari pemilik tanah (jika
tanah hak milik)
|
|
|
Tanah negara dibedakan menjadi 2:
1.
Tanah negara bebas: tanah negara yg langsung di
bawah penguasaan negara, di atas tanah tsb tidak ada satupun hak yg dipunyai
oleh pihak lain selain negara seperti tanah timbul di kawasan sungai, danau,
pantai dan laut serta tanah reklamasi di perairan laut. Demikian pula tanah yg
musnah akibat abrasi, gempa bumi, longsor. Tanah negara bebas dpt langsung
dimohon oleh WNI kpd negara/pemerintah melalui suatu prosedur yg lebih
singkat/pendek dr pd tanah negara tidak bebas
2.
Tanah negara tidak bebas: tanah negara yg di
atasnya sudah ditumpangi oleh suatu hak punya pihak lain, misalnya
a.
Tanah negara yg di atasnya ada hak pengelolaan
(HPL) yg dipunyai oleh Pemda/Pemkot, Perum Perumnas, Pertamina, Bulog, PDAM,
PLN, dan badan-badan pemerintah atau pemerintah daerah lainnya yg sahamnya
dikuasai oleh pemerintah/daerah. HPL berlaku sepanjang diperlukan oleh pemegang
hak. pemegang hak diberikan kewenangan oleh negara untuk memberikan sebagian
tanahnya kpd pihak III termasuk perorangan dengan seizing pemerintah (BPN)
untuk menjadi hak milik.
b.
Tanah negara yg di atasnya ada Tanah negara yg
di atasnya ada HGU, HGB dan HP
Tanah-tanah negara tsb baru bisa Tanah-tanah negara tsb baru
bisa dimohon oleh WNI kpd negara jika telah ada izin atau membebaskan hak-hak
yg ada di atas tanah negara tsb dari pemegang haknya dengan cara membayar
sejumlah uang tertentu ataupun secara gratis.
Pejabat pemberi Hak atas Tanah
JENIS HAK
|
Kewenangan kepala kantor pertanahan kab/kota
|
Kewenangan kepala kantor wilayah BPN Provinsi
|
Kewenangan kepala BBPN Pusat
|
HAK MILIK
|
1.
Tanah pertanian yg luasnya tdk lebih dari 2 ha
(20. 000m2)
2.
Tanah bukan pertanian yg luasnya tdk lebih
dari 2000m2 (20 are)
3.
Tanah dlm pelaksanaan program-program:
ü Transmigrasi
ü Redistribusi
tanah
ü Pendaftaran
tanah secara masssal baik dalam rangka pendaftaran tanah secara sistematik
maupun sporadic
|
1.
Tanah pertanian yg luasnya lebih dari 2 ha
(20. 000m2)
2.
Tanah bukan pertanian yg luasnya di atas
2000m2 (20 are) sampai 5000m2
|
Tanah bukan pertanian yg luasnya lebih dari 5000m2
|
HGU
|
|
Pemberian HGU atas tanah yg luasnya tidak lebih dari 200 ha
|
Pemberian HGU atas tanah yg luasnya lebih dari 200 ha
|
HGB
|
1. Atas
Tanah yg luasnya tdk lebih dari 2 ha (2000m2), kecuali mengenai tanah bekas
HGU
2. Semua
pemberian HGB atas tanah HPL
|
Pemberian HGB atas tanah yg luasnya tidak lebih dari 150.000m2,
kecuali yg kewenangan pemberiannyatelah dilimpahkan kpd kepala kantor
pertanahan kab/kota.
|
|
HP
|
1. Atas
Tanah pertanian yg luasnya tdk lebih dari 2 ha (20. 000m2)
2.
Atas Tanah non-pertanian yg luasnya tdk lebih
dari 20 are (2000m2), kecuali mengenai tanah bekas HGU
3.
Semua pemberian HP atas tanah HPL
|
Atas Tanah pertanian yg luasnya lebih dari 2 ha (20. 000m2)
Atas Tanah non-pertanian yg luasnya tdk lebih dari 150.000m2, kecuali
yg kewenangan pemberiannyatelah dilimpahkan kpd kepala kantor pertanahan
kab/kota
|
|
Perubahan status hak atas tanah, dilakukan melalui 2
prosedur:
1.
Pelepasan hak dari pemegang haknya kepada negara
sehingga menjadi tanah negara bebas (tanah tanpa hak)
2.
Pemberian hak milik atas tanah negara dari
pemerintah kepada mantan pemegang hak tertentu atas tanah dimaksud
Tidak ada komentar:
Posting Komentar