hak-hak atas tanah

JENIS HAK	PENGERTIAN	KRITERIA TUJUAN PENGGUNAAN	LUAS	SUBYEK	OBYEK/ASAL TANAH HAK	CARA TERJADINYA	JANGKA WAKTU	PERALIHAN
HAK MILIK		Tidak ada batasan	Tidak ada batasan		Tanah negara Tanah hak milik adat Tanah hak barat karena konversi menurut UUPA		Tidak dibatasi
HAK GUNA USAHA (HGU)	Hak yg khusus utk mengusahakan tanah yg bukan milik sendiri. Hak untuk mengusahakan tanah yg dikuasai langsung oleh negara, dalam jangka waktu tertentu, guna perusahaan pertanian, perikanan, peternakan atau perkebunan	Untuk usaha-usaha: pertanian, perikanan, peternakan, perkebunan	a.  Utk perseorangan -Min. 5 ha -Maks. 25 ha b.  Utk badan hukum -Min. 5 ha -Maks. Ditetapkan oleh kepala BPN c.      usaha yg memerlukan tanah yg luasnya kurang dari 5 ha, cukup diberikan dgn hak milik atau hak pakai. d.     dikecualikan dari ketentuan ttg luas batas maksimum pemilikan tanah	WNI BHI, termasuk perusahaan PMDN atau PMA atau perusahaan patungan dengan asing	a. Tanah negara (tanah tanpa hak) b. Tanah yg merupakan kawasan hutan, dgn terlebih dahulu dimintakan pelepasan statusnya sbg kawasan hutan  dari Menhut. c.  Tanah hak, dgn terlebih dahulu dilakukan pelepasan/penyerahan hak oleh pemegang hak dgn pemberian ganti rugi & selanjutnya mengajukan permohonan pemberian HGU kpd BPN. d. Tanah ulayat, dgn cara pemohon HGU hrs mengadakan perjanjian dgn masyarakat hukum adat selaku pemegang hak ulayat (mengenai tata cara penyerahan, tujuan penggunaan, jangka waktu, penelantaran, dll)	Terjadi dgn penetapan pemerintah Pemohon mengajukan surat permohonan pemberian HGU kpd BPN BPN menerbitkan SKPH SKPH ini kemudian wajib didaftarkan ke kantor pertanahan kab/kota setempat kantor pertanahan kab/kota setempat selanjutnya mencatat dalam buku tanah dan diterbitkan sertifikat sbg tanda bukti haknya	a.   Pertama kali Paling lama 35 thn Diperpanjang maks. 25 thn Diperbarui maks. 35 thn. b.   Perpanjangan/pembaruan diajukan selambat-lambatnya 2 thn sblm berakhirnya jangka waktu HGU tsb. KHUSUS UTK kepentingan penanaman modal, perpanjangan dan pembaharuan dapat diberikan sekaligus pada saat pertama kali pemberian hak oleh pemerintah	Dapat beralih & dialihkan melalui jual beli, tukar menukar, penyertaan modal, hibah dan pewarisan. Setiap peralihan harus dilakukan di hadapan Pejabat Pemerintah dan setelah ada izin peralihan dari menteri negara agrarian/kepala BPN.
HAK GUNA BANGUNAN HGB)	Hak utk mendirikan dan mempunyai bangunan atas tanah yg bukan miliknya sendiri. utk mendirikan dan mempunyai bangunan utk tempat tinggal, usaha, perkantoran, pertokoan idnustri dll.	Hanya untuk mendirikan dan mempunyai bangunan Berbeda dgn HGU, maka HGB TIDAK mengenai tanah pertanian		WNI BHI	Tanah negara Tanah hak pengelolaan Tanah hak milik Ini berarti berbeda dgn HGU	a.    HGB atas Tanah negara Diberikan dgn keputusan pemberian hak (Penetapan oleh pemerintah) oleh menteri/pejabat yg ditunjuk b.   HGB atas tanah hak pengelolaan Diberikan dgn keputusan pemberian hak (Penetapan oleh pemerintah) oleh menteri/pejabat yg ditunjuk Berdasarkan usul pemegang hak pengelolaan yg kemudian didaftarkan di kantor pertanahan. c.    HGB atas tanah hak milik diberikan berdasarkan perjanjian otentik antara pemegang hak milik dgn pihak yg memperoleh HGB.	a.   HGB atas Tanah negara 30 thn, 20 thn dan 30 thn b.  HGB atas Tanah hak pengelolaan30 thn, 20 thn dan 30 thn c.   Tanah hak milik, 30 thn, tdk ada perpanjangan jangka waktu. Namun dapat diperbarui atas izin pemegang hak milik atau atas dasar kesepakatan pemilik tanah dgn pemegang HGB utk pemberian HGB BARU dgn akta yg dibuat oleh PPAT dan wajib didaftar. KHUSUS UTK kepentingan penanaman modal, perpanjangan dan pembaharuan dapat diberikan sekaligus pada saat pertama kali pemberian hak oleh pemerintah	Dapat beralih & dialihkan melalui jual beli, tukar menukar, penyertaan modal, hibah dan pewarisan yg dibuktikan dengan Akta PPAT, Berita Acara Lelang yg dibuat oleh pejabat kantor lelang. peralihan HGB dengan cara pewarisan harus dibuktikan degn surat wasiat/surat keterangan sbg ahli waris & surat keterangan kematian pemegang HGb, serta bukti identitas para ahli waris. Peralihan HGB atas tanah hak pengelolaan harud dgn persetujuan tertulis dari pemegang hak pengelolaan. Peralihan HGB atas tanah hak milik harus dgn persetujuan tertulis dari pemilik tanah ybs.
HAK PAKAI	Hak utk menggunakan dan atau memungut hasil dari tanah yg dikuasai langsung oleh negara atau tanah hak milik orang lain, yg member wewenang dan kewajiban yg ditentukan dalam dlm keputusan pemberiannya oleh pejabat yg berwenang memberikannya atau dlm perjanjian dgn pemilik tanahnya, yg bukan perjanjian sewa-menyewa atau perjanjian pengolahan tanah	utk menggunakan dan atau memungut hasil dari tanah Kata “menggunakan” menunjuk kpd pengertian HP digunakan utk kepentingan mendirikan bangunan Sedangkan kata ‘memungut hasil” menunjuk pd pengertian bahwa HP digunakan utk kepentingan selain mendirikan bangunan, seperti pertanian, perikanan, peternakan, perkebunan		1.    WNI 2.    BHI 3.    Orang asing yg berkedudukan di Indonesia 4.    BH Asing yg mempunyai perwakilan di Indonesia 5.    Perwakilan negara asing dan perwakilan badan internasional 6.    Badan-badan keagamaan dan social 7.    Departemen, lembaga pemerintah non-departemen, dan pemda	a.    HP atas tanah negara b.    HP atas tanah hak pengelolaan c.     HP atas tanah hak milik	1.    HP atas tanah negara Terjadi berdasarkan SKPH oleh BPN 2.    HP atas tanah hak pengelolaan Terjadi berdasarkan SKPH oleh BPN berdasarkan usul dari pemegang hak pengelolaan. 3.    HP atas tanah hak milik Terjadi berdasarkan pemberian tanah oleh pemilik tanah dgn akta PPAT	a.    HP atas tanah negara 25 thn, 20 thn & 25 thn Khusus HP yg dipunyai oleh Departemen, lembaga pemerintah non-departemen, dan pemda, badan-badan keagamaan dan social, perwakilan negara asing dan perwakilan badan internasional diberikan utk jangka waktu yg tdk ditentukan selama tanahnya utkdipergunakan utk keperluan tertentu. Di sini berlaku konsep hukum publik dari HP, yaitu HP yg dipunyai oleh BH publik. Di sini BH Publik hanya memiliki right to use bukan right of disposal (mengalihkan) b.    HP atas tanah hak pengelolaan 25, 20 & 25 thn c.     HP atas tanah hak milik 25 thn & tdk dpt diperpanjang jangka waktu. Namun dapat diperbarui atas dasar kesepakatan para pemilik tanah dgn pemegang HP utk pemberian HP BARU dgn akta yg dibuat oleh PPAT dan wajib didaftar.	Dapat beralih/diwariskan atau dialihkan kpd pihak lain dgn izin dari: Pejabat yg berwenang (jika berasal dari tanah negara), dari pemegang hak pengelolaan (jika tanah hak pengelolaaan) dan dari pemilik tanah (jika tanah hak milik)

Tanah negara dibedakan menjadi 2:

1.       Tanah negara bebas: tanah negara yg langsung di bawah penguasaan negara, di atas tanah tsb tidak ada satupun hak yg dipunyai oleh pihak lain selain negara seperti tanah timbul di kawasan sungai, danau, pantai dan laut serta tanah reklamasi di perairan laut. Demikian pula tanah yg musnah akibat abrasi, gempa bumi, longsor. Tanah negara bebas dpt langsung dimohon oleh WNI kpd negara/pemerintah melalui suatu prosedur yg lebih singkat/pendek dr pd tanah negara tidak bebas

2.       Tanah negara tidak bebas: tanah negara yg di atasnya sudah ditumpangi oleh suatu hak punya pihak lain, misalnya

a.       Tanah negara yg di atasnya ada hak pengelolaan (HPL) yg dipunyai oleh Pemda/Pemkot, Perum Perumnas, Pertamina, Bulog, PDAM, PLN, dan badan-badan pemerintah atau pemerintah daerah lainnya yg sahamnya dikuasai oleh pemerintah/daerah. HPL berlaku sepanjang diperlukan oleh pemegang hak. pemegang hak diberikan kewenangan oleh negara untuk memberikan sebagian tanahnya kpd pihak III termasuk perorangan dengan seizing pemerintah (BPN) untuk menjadi hak milik.

b.      Tanah negara yg di atasnya ada Tanah negara yg di atasnya ada HGU, HGB dan HP

Tanah-tanah negara tsb baru bisa Tanah-tanah negara tsb baru bisa dimohon oleh WNI kpd negara jika telah ada izin atau membebaskan hak-hak yg ada di atas tanah negara tsb dari pemegang haknya dengan cara membayar sejumlah uang tertentu ataupun secara gratis.

Pejabat pemberi Hak atas Tanah

JENIS HAK	Kewenangan kepala kantor pertanahan kab/kota	Kewenangan kepala kantor wilayah BPN Provinsi	Kewenangan kepala BBPN Pusat
HAK MILIK	1.    Tanah pertanian yg luasnya tdk lebih dari 2 ha (20. 000m2) 2.    Tanah bukan pertanian yg luasnya tdk lebih dari 2000m2 (20 are) 3.    Tanah dlm pelaksanaan program-program: ü  Transmigrasi ü  Redistribusi tanah ü  Pendaftaran tanah secara masssal baik dalam rangka pendaftaran tanah secara sistematik maupun sporadic	1.    Tanah pertanian yg luasnya lebih dari 2 ha (20. 000m2) 2.    Tanah bukan pertanian yg luasnya di atas 2000m2 (20 are) sampai 5000m2	Tanah bukan pertanian yg luasnya lebih dari 5000m2
HGU		Pemberian HGU atas tanah yg luasnya tidak lebih dari 200 ha	Pemberian HGU atas tanah yg luasnya lebih dari 200 ha
HGB	1.       Atas Tanah yg luasnya tdk lebih dari 2 ha (2000m2), kecuali mengenai tanah bekas HGU 2.       Semua pemberian HGB atas tanah HPL	Pemberian HGB atas tanah yg luasnya tidak lebih dari 150.000m2, kecuali yg kewenangan pemberiannyatelah dilimpahkan kpd kepala kantor pertanahan kab/kota.
HP	1.       Atas Tanah pertanian yg luasnya tdk lebih dari 2 ha (20. 000m2) 2.       Atas Tanah non-pertanian yg luasnya tdk lebih dari 20 are (2000m2), kecuali mengenai tanah bekas HGU 3.       Semua pemberian HP atas tanah HPL	Atas Tanah pertanian yg luasnya lebih dari 2 ha (20. 000m2) Atas Tanah non-pertanian yg luasnya tdk lebih dari 150.000m2, kecuali yg kewenangan pemberiannyatelah dilimpahkan kpd kepala kantor pertanahan kab/kota

Perubahan status hak atas tanah, dilakukan melalui 2 prosedur:

1.       Pelepasan hak dari pemegang haknya kepada negara sehingga menjadi tanah negara bebas (tanah tanpa hak)

2.       Pemberian hak milik atas tanah negara dari pemerintah kepada mantan pemegang hak tertentu atas tanah dimaksud